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禹洲地产“16个月内3换财务总监”引起行业观察

2019-09-18 00:33编辑:admin人气:


  长江商报消息进入白银时代以来,房企褪去野蛮扩张的外衣,“高质量增长”成为行业共识。其中,闽系房企代表禹洲地产(多次对外强调“规模”“利润”“风险”“三驾马车”平衡发展,不过,目前来看公司正与这一愿景渐行渐远。

  半年报数据显示,随着收入与净利走高,禹洲地产毛利率却降至历史低值27.00%;净负债率由2018年同期的62.96%增至72.70%;总借款也从上年同期的365.48亿元大幅增加51.90%至555.16亿元。

  禹洲地产相关负责人在接受长江商报记者采访时坦言,伴随着行业竞争加剧和洗牌,未来整个行业的毛利率下降已不可避免;同时,行业调控的深入,作为资金密集型的房地产行业,融资成本上涨、负债率上升是行业面临的共同问题。

  业绩失色的同时,近日,禹洲地产17个月内3换财务总监的消息引起业界关注。有分析人士认为,频繁更迭财务负责人或是源于经营压力。对此,禹洲地产相关负责人表示:“实际上,3任财务总监任期加在一起长达11年多,近期禹洲地产更换财务总监对公司战略发展和财务稳健没有影响,不存在经营压力。”

  近日,禹洲地产发布2019年半年报,报告期内,实现合约销售金额284.74亿元,同比上升32.47%,收入116.37亿元;同比上升25.91%;母公司拥有人应占利润16.39亿元,同比上升23.22%。

  营收净利双升背后,禹洲地产出现了毛利率走低、负债率攀升的情况。数据显示,2018年,其毛利率降低至上市以来的最低值30.72%。而今年上半年,禹洲地产毛利率为27.00%,比去年同期下降4.53个百分点。

  对此,禹洲地产方面回函表示,虽然利润率等指标的下滑是整个行业面临的共同问题,但禹洲27%的毛利率等指标,依然保持优于行业平均水平的发展态势。

  此外,上半年禹洲地产密集发债融资,分别于1月发行票面利率8.625%的5亿美元三年期优先票据、票面利率8.5%的5亿美元四年期优先票据,以及票面利率7.4%的1.36亿元的一年期物业管理ABS和票面利率7.9%的5.76亿元九年期物业管理ABS;2月发行票面利率8.5%的5亿美元五年期优先票据;4月发行票面利率6.5%的20亿元五年期公司债券, 及票面利率7.5%的15亿元的五年期公司债券。

  由此,禹洲地产的加权平均融资成本小幅走高,较去年同期的6.52%上升0.95个百分点至7.47%。另根据披露,2018年上半年禹洲的净负债率为62.96%,2019年上半年已增至72.70%。总借款也从去年上半年的365.48亿元增长到555.16亿元,大幅增加51.90%。

  同时,记者翻阅其上市十年间的财报发现,2009年至2018年,其合约销售金额从39亿元增至560.29亿元,10年间上升了14倍;收入从19.92亿元升至243.59亿元,10年增长超12倍;而母公司拥有人应占利润从11.10亿元增至35.49亿元,10年仅上升3倍。收入与利润的增幅并不对等,同时,公司净利润率已从2009年的55.28%跌落至2018年的15.33%。

  禹洲地产方面坦言,伴随着行业竞争加剧和洗牌,未来整个行业的毛利率下降已不可避免;同时,行业调控的深入,作为资金密集型的房地产行业,融资成本上涨、负债率上升是行业面临的共同问题。

  回溯禹洲地产的发展历程,其1994年创立于厦门,2009年在香港上市,与许多闽系房企一样,为加速全国化布局,禹洲地产将总部搬迁至上海。

  目前,禹洲地产将长三角视作“主战场”,不过,近日,禹洲地产创始人及董事局主席林龙安提出,大湾区未来将成为禹洲第二大业绩来源地。禹洲地产方面对记者回函表示,2019年,禹洲以招拍挂方式获取佛山土地。

  长江商报采访中了解到,继2018年1月通过收购沿海家园“资产包”将禅城沿海馨庭项目纳入旗下之后,今年1月,禹洲地产联合美的置业以13.69亿元斩获佛山市顺德区优质地块,溢价率约3.9%,楼板价4470元/平方米。

  9月13日,长江商报记者实地走访位于佛山市顺德区黄中北路的地块了解到,该项目案名确定为禹洲朗廷湾,当前正在施工建设中,尚未开放售楼处,仅在离项目约4.5公里外的嘉洲城广场搭建了城市展厅。

  根据展厅的销售人员介绍:“项目目前还处于蓄客阶段,预计售楼处在10月初对外开放,10月底迎来首开,具体价格还未确定,带精致装修可能会到3万元/平方米左右。”

  纵观整个禹洲地产,今年以来,拿地节奏大幅提速。半年报显示,上半年禹洲地产新获地块的地价共约141.3亿元,权益总建筑面积约为153.44万平方米,平均楼面价为11106元/平方米。而去年同期,其新获土地的地价仅55.24亿元,权益总建筑面积121.67万平方米,平均楼面价5297元/平方米。

  事实上,平均楼面价翻升一倍背后,禹洲地产多次在合肥、成都等地的招拍挂市场高溢价夺地,这也被研究机构认为风险潜存。

  事实上,随着行业寡头竞争格局隐现,“规模焦虑”日益凸显,禹洲地产也提出“2020年迈进千亿军团”的目标,根据市场测算,由此公司的年度销售增速将不低于49.25%,面临一定压力。

  2019年,禹洲地产将销售目标定在670亿元,上半年其销售金额为284.74亿元,仅完成年度销售目标的42.50%。

  值得一提的是,2018年,禹洲地产实现合约销售额金额约560.29亿元,未及年初设定的600亿元目标。对此,禹洲地产的解释是,禹洲在限价最为严格的长三角地区主动放缓了推货,约有96亿元货值达售未取证项目推后至2019年推货。

  不过,禹洲地产对完成今年的目标持乐观态度,并回应称“有信心达成千亿目标”。禹洲地产相关负责人回复表示:“9月及4季度是传统销售旺季,根据禹洲推货安排,上半年、下半年推货占比为4:6,全年推货货值为1103亿元,这意味着只要禹洲完成61%的去化率,即可完成年度目标。”

  而随着规模的快速跃进,其人事变迁也牵动市场神经。近日,禹洲地产“16个月内3换财务总监”引起行业观察人士源于经营压力的猜想。

  据了解,许进业于2018年2月9日辞去禹洲财务总监一职,出走华南城;随后黄展鸿走马上任,但也仅在这一位置上坐了16个多月,于今年7月7日卸任后投奔大发地产。如今,禹洲地产财务总监一职再次由邱于賡接棒。根据披露,邱曾在2008年10月至2015年3月任禹洲地产副总裁、首席财务官及公司秘书,此次是再度回归。

  对于短期内频繁变换财务总监,禹洲地产回复记者称:“实际上,3任财务总监任期加在一起长达11年多,应该说我们‘11年换了3任财务总监’。”其同时强调,近期禹洲地产更换财务总监对公司战略发展和财务稳健没有影响,不存在经营压力。

(来源:未知)

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